Авторизация


Каталог организаций



Реклама





Т+ в цифрах


Новая система налогообложения недвижимости как основа для законного рейдерства

Последние изменения в законодательстве, касающиеся налогообложения недвижимости, носят принципиальный характер. С одной стороны, точкой отсчета теперь является кадастровая стоимость объектов.

При уплате налога на недвижимость физических лиц ограничат в применении льгот. Освобождение от уплаты налога они смогут получать только по одному из объектов капитального строительства - жилого помещения, жилого дома на садовом или дачном участке или нежилого помещения, находящегося в собственности и не используемого в предпринимательской деятельности. Об этом говорится в проекте основных направлений налоговой политики Министерства финансов РФ на 2015 год и на плановый период 2016-2017 годов, пишет "Российская газета".

Так, если у пенсионера пять квартир, то только одна попадает под льготное налогообложение. За все остальные он будет платить налоги, как и другие граждане. Как пояснили "РГ" в Федеральной налоговой службе, планируется, что новые правила начнут действовать с 1 января 2015 года. Принимать решения о готовности к ним станут сами регионы.

- Россиян обязали самостоятельно информировать налоговиков об имеющейся недвижимости

Объектом налогообложения будут и так называемые единые имущественные комплексы. Это может быть земельный участок со зданием, а может быть совокупность зданий или земельный участок с совокупностью зданий. Как только будут установлены правила для этих объектов, они и будут облагаться единым налогом.

При этом по налогу предусматриваются вычеты в размере стоимости 20 квадратных метров площади объекта - для квартир и комнат, 50 квадратных метров - для жилых домов и в размере одного миллиона рублей - для единых недвижимых комплексов. Органы местного самоуправления смогут увеличивать размеры этих вычетов.

Ставки налога на недвижимость установят муниципалитеты в пределах до 0,1% - для жилых помещений, жилых домов на земельных участках, жилых объектов незавершенного строительства и единых недвижимых комплексов жилого назначения, гаражей и машиномест. И до 0,5% - для остальных объектов недвижимости. А чтобы смягчить нагрузку, Минфин предлагает понижающие коэффициенты, если сумма нового налога в итоге превысит прежнюю. Если гражданин должен заплатить налогов на тысячу рублей больше, то в первый год к этому превышению применяется понижающий коэффициент 0,2, во второй - 0,4, в третий - 0,6 и так далее - до полного перехода к новым правилам

Точкой отсчета теперь является кадастровая стоимость объектов. На основании такой кадастровой стоимости принимается налоговая база для исчисления налога на недвижимость. С другой, - местным властям разрешено самим устанавливать размер налогов (ставка налога для коммерческой недвижимости составит от 0,1 до 2 % от кадастровой стоимости). Таким образом, определение как самой кадастровой стоимости, так и налога, опирающегося на нее, возложено на муниципальных чиновников.

Предоставленные муниципалитетам полномочия не просто способны, но и непременно приведут к бесконтрольному, точнее сказать, узаконенному рейдерству со стороны чиновников и администраций. «Очень страшно и совершенно предсказуемо — говорит адвокат Олег Сухов. – Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется оценщиками при кадастровых палатах Росреестра, которые тесно связаны с местными органами власти. Для них, если понадобится, завысить или, наоборот, занизить кадастровую стоимость на 30 и более процентов на практике не представляет никакого труда. А если к этому прибавить полномочия чиновников по определению налоговых ставок от самых низких до самых высоких, то ситуация становится совершенно коррупционной».

Он поясняет: «Классический способ рейдерства заключается в следующем: приближенные к местным властям лица выявляют самые экономически выгодные объекты коммерческой недвижимости и инициируют установление их максимальной стоимости». В Московской области цена однотипной коммерческой недвижимости может варьироваться от 50 000 до 500 000 рублей и выше за квадратный метр, что позволяет в десятки раз увеличивать или уменьшать кадастровую стоимость любого объекта коммерческой недвижимости.

«Затем, — продолжает адвокат Сухов, — муниципальные чиновники устанавливают максимальный размер налога на понравившуюся недвижимость, и собственник помещения площадью, допустим, 200 кв. м будет обременен налогом, равным 2 % в год от суммы 100 миллионов. В приведенном примере размер налога в год составит 2 млн рублей, в месяц — 166 000 рублей. Каждый ли владелец коммерческого объекта способен вынести столь существенную налоговую нагрузку? Разумеется, нет. Торговая или офисная недвижимость станет экономически невыгодной и даже убыточной, что приведет к необходимости ее быстрой продажи по заниженной цене. Тут-то и подоспеют неофициальные представители местных органов власти с предложением о выкупе «неликвидной» недвижимости по бросовым ценам. Затем, после ее приобретения, кадастровая цена недвижимости будет пересмотрена и уменьшена в десятки раз, например, до 50 000 рублей за метр. Да и ставка налога также может быть снижена с максимальных 2 % хоть до минимальных 0,1».

Юрист отмечает, что установленный законом механизм и в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и в части ставки их налогообложения практически не поддается оспариванию в суде, а потому при мало-мальски грамотном юридическом подходе возможность для чиновников отнимать коммерческую недвижимость в пользу «своих» предпринимателей безгранична.

Адвокат Сухов

comments powered by HyperComments
+
Добавить компанию на Тамбов+



Система Orphus